Informatiepagina Gebiedsontwikkelingen

Gebiedsontwikkelingen en andere ruimtelijke projecten worden uitgevoerd binnen de wettelijke kaders van de Omgevingswet. In deze Omgevingswet staan ook regels over de inzet van grondbeleid, zoals onteigening en het voorkeursrecht, en financiële instrumenten (meer hierover onder het kopje Financiering).

Lees meer over de Omgevingswet op de Informatiepagina Ruimtelijke ontwikkeling.

De gemeentelijke organisatie werkt momenteel aan een nieuw werkproces voor ruimtelijke projecten: het Draaiboek Ruimtelijke Besluiten. Dit draaiboek is deels gereed en in gebruik genomen. Eerder vastgestelde workprocessen zijn hierin samengevoegd: de Integrale Aanpak Gebiedsontwikkeling (2019) en de Integrale Aanpak Transformaties (2022). Projecten verschillen in grootte, snelheid en aanpak. Het nieuwe werkproces houdt nu meer rekening met deze verschillen. Door ook de principes uit de Kadernota Grondbeleid (2021) door te voeren krijgt de gemeenteraad betere informatie over de keuzes en gevolgen bij de uitvoering van projecten: ieder voorstel beschikt over een maatschappelijke impactanalyse. Dit wordt nog uitgebreid met een financiële impactanalyse. Al met al maakt dit het gehele proces consistenter, transparanter en explicieter. Zo kan de raad een integrale afweging maken en betere besluiten nemen.

Op basis van beleidsmatige ambities en doelstellingen wordt gewerkt aan een Integrale Stedelijke Programmering. Op het gebied van woningbouw is dit al deels uitgewerkt in het Stedelijk Woningbouwprogramma Almere (SWPA). Voor werkgelegenheid en voorzieningen volgen later aparte programmeringen. De drie thema's worden vervolgens gebundeld in de Integrale Stedelijke Programmering.

Schematisch ziet het volledige werkproces er als volgt uit:

In dit schema worden verschillende documenten genoemd. Voor een deel ligt de verantwoordelijkheid om deze vast te stellen bij het college. Andere documenten worden voorgelegd aan de gemeenteraad:

• Nota van uitgangspunten: deze wordt geschreven in de initiatiefase, voorafgaand aan de realisatie van een project. De nota van uitgangspunten bepaalt het programma van een gebied op hoofdlijnen.
• Projectopdracht: een projectopdracht wordt gemaakt in de definitiefase. Dit is de formele start van het project en beschrijft het plangebied, de opgave, de aanpak en het krediet voor de volgende fase.
• Ontwikkelingsplan en financiële strategie: dit wordt gemaakt in de ontwerpfase en is een belangrijk document. Nadat de raad hiermee instemt, krijgt het college de opdracht om het project verder uit te werken binnen de regels van het ontwikkelingsplan. Het plan bevat een grondexploitatie, gebiedsexploitatie of een ander financieringsvoorstel.
• Rapportages: de raad ontvangt periodieke rapportages over de voortgang van projecten. Deze rapportages staan in het Meerjaren Perspectief Gebiedsontwikkelingen Almere (MPGA), de kwartaalrapportages Bouwen en Wonen, de Programmeringsrapportage Complete Stad (PCS) en de jaarrekening. Dit helpt de raad om toezicht te houden op de uitwerking en uitvoering van de projecten door het college.
• Informatiebijeenkomsten: voor het MPGA en sommige projectvoorstellen worden technische sessies georganiseerd voor de raad. Ook via de jaarlijkse tafeltjesmarkt wordt de raad geïnformeerd. 

Gebiedsontwikkelingen kunnen een grote impact hebben op inwoners, ondernemers andere betrokkenen. Vaak hebben ze een behoefte aan wat er komt, maar tegelijkertijd verandert een nieuwe ontwikkeling ook de bestaande omgeving. Daarom is participatie een vast onderdeel van alle projecten.

De gemeente is zelf geen bouwbedrijf. De daadwerkelijke verantwoordelijkheid voor de realisatie van woningen en andere gebouwen ligt dan ook bij projectontwikkelaars, woningbouwcorporaties en particuliere initiatiefnemers. Ook nutsbedrijven zijn nodig voor de realisatie van nieuwe ontwikkelingen. Daarnaast is de gemeente niet altijd de eigenaar van de grond waarop gebouwd wordt. In zulke gevallen werkt de gemeente samen met de daadwerkelijke grondeigenaar. En soms is het ook nodig om afspraken te maken met andere (semi-)overheden zoals het rijk, de provincie, het waterschap, ProRail of natuur- en landschapsbeheerders. Kortom, bij een succesvolle gebiedsontwikkeling werkt de gemeente samen met een groot aantal partners.

Grondbedrijf

Lopende gebiedsontwikkelingen zijn financieel ondergebracht in het gemeentelijk grondbedrijf. Dit grondbedrijf heeft als doelstelling om tot een optimaal financieel resultaat te komen, maar dient daarbij wel rekening te houden met maatschappelijke doelen en randvoorwaarden. De financiën van het grondbedrijf zijn anders georganiseerd dan die van de rest van de gemeente. In grote lijnen is het grondbedrijf een stuk zelfstandiger.

Grondexploitaties

Soms geeft de gemeente bouwgrond uit voor een gebiedsontwikkeling. In zulke gevallen wordt er een grondexploitatiebegroting opgesteld. Er staan ramingen in voor de investeringen: wat kost de grond zelf? Wat zijn de plankosten? En hoeveel kost het om de grond bouw- en woonrijp te maken? De opbrengsten, zoals uit grondverkoop of subsidies, worden ook geraamd. Iedere grondexploitatie heeft een saldo. Dat is het resultaat dat onder de streep overblijft. Bij een positief saldo houdt de gemeente geld over en bij een negatief saldo moet er worden bijgelegd.

Afdracht van winst en weerstandsvermogen

De meeste lopende grondexploitaties hebben een positief saldo. Vastgestelde regels schrijven voor dat deze winst wordt afgedragen aan de gemeente. Deze afdracht is in beginsel vrij te besteden door de raad.

Voor de bedrijfsvoering van het grondbedrijf zijn reserves nodig. Hiermee worden risico's en tekorten afgedekt. Deze reserves zitten in het weerstandsvermogen. Het beleid van het grondbedrijf is erop gericht om niet meer reserves aan te houden dan nodig is.

Omdat de eventuele winst van jaar tot jaar verschilt, zijn de jaarlijkse afdrachten geen structurele middelen. Iedere gebiedsontwikkeling is tijdelijk en eenmalig. Kosten en opbrengsten worden beïnvloed door marktomstandigheden en zijn daarom lastig te voorspellen. Bij het opstellen van de programmabegroting van de gemeente dient hiermee dan ook rekening te worden gehouden.

Verantwoording en bijsturing

In de jaarrekening wordt verantwoording afgelegd over de gebiedsontwikkelingen en de financiële resultaten. Ook wordt er onderbouwd hoe hoog de afdracht over het voorgaande jaar is. Het MPGA bevat een uitgebreide toelichting. De programmabegroting bevat op zijn beurt weer een doorkijk naar belangrijke ontwikkelingen en een inschatting van de opbrengsten van het grondbedrijf in het lopende jaar.

Kostenverhaal

Met name in de bestaande stadsdelen is de gemeente steeds vaker geen eigenaar meer van de grond. Dit gaat dan om de herontwikkeling of transformatie van bestaande gebouwen. Toch speelt het grondbedrijf een rol bij deze ontwikkelingen. Gemaakte kosten, zoals plankosten en fysieke investeringen, worden in rekening gebracht bij de ontwikkelende partij. Het Programma Kostenverhaal vormt hierbij het belangrijkste kader. 

• Informatiepagina Ruimtelijke ontwikkeling
• Gemeente Almere: Gebiedsontwikkeling

Almere Pampus is bedoeld als het zesde stadsdeel van Almere. Het moet een integrale en toekomstbestendige woon-werkomgeving worden met een mix van functies, voorzieningen en natuur. In het plangebied is ruimte voor 15.000 tot 35.000 woningen, minimaal 16.000 arbeidsplaatsen en voorzieningen voor zorg, onderwijs, recreatie en dagelijkse boodschappen. In 2024 is in samenwerking met het Rijk het Masterplan Almere Pampus opgesteld. Dit masterplan is gebaseerd op het programma van eisen waarmee de raad in 2024 instemde.

In het Bestuurlijk Overleg Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport (BO-MIRT) van november 2024 zijn meerdere afspraken gemaakt die van belang zijn voor de ontwikkeling van Almere Pampus. Twee daarvan zijn als volgt:

• Er wordt een integrale business case opgesteld voor de bereikbaarheidsopgave van Almere, waarvan de bekostiging de IJmeerlijn onderdeel is. Hierbij hoort een investeringsfonds voor de sociale en leefbare ontwikkeling van Pampus en de stad;
• Er wordt gestart met de uitwerking van de eerste fase van de gebiedsontwikkeling in Pampus, bestaande uit circa 7.500 woningen, 4.000 arbeidsplaatsen en de bijbehorende voorzieningen. Het bedrag van € 54 miljoen uit het BO-MIRT van 2022 wordt gereserveerd voor een hoogwaardig openbaar vervoer (HOV)-verbinding.

Het masterplan is niet door de gemeenteraad van Almere vastgesteld. Wel stemde de raad ermee in dat dit plan de basis vormt voor de uitwerking van de afspraken uit het BO-MIRT van 2024. Deze afspraken zijn van belang omdat ze het kader en de randvoorwaarden vormen voor de eventuele volgende stappen in de gebiedsontwikkeling. Denk daarbij aan verdiepende studies, fasering, deelbesluiten over investeringen in infrastructuur en uiteindelijk de formele planvorming en uitvoering.

Naar verwachting worden de resulaten van de uitgewerkte afspraken na de zomer van 2026 besproken met de gemeenteraad. Dat sluit aan op de voorbereiding van het BO-MIRT van 2026 dat plaatsvindt in november.

Het hart van de stad wordt de komende jaren verder verdicht en gemengd ontwikkeld, zonder dat dit ten koste gaat van natuur en water. Het gebied rond het Weerwater - dat het natuurlijke hart van het gebied vormt - en de binnenstad blijft het economische, sociale en culturele centrum van Almere. De inzet is om de creatieve sector en de stedelijke voorzieningen te versterken. Het uitgangspunt daarbij is natuurlijk verstedelijken: stedelijke groei die in balans is met de natuur. Daarbij zijn de bodem, het water en ecologie leidend.

Met de Windesheimcampus en de High Tech Campus wordt ingezet op onderwijs, innovatie en kennisontwikkeling. Tot 2030 komen er minimaal 5.000 nieuwe woningen bij in het centrum. Dit loopt mogelijk op tot 15.000 woningen in 2050.

De gemeenteraad stelde de afgelopen jaren een groot aantal visies en kaders vast voor het gebied:

• Natuurkrachtig Hart van de Stad
• Mobiliteitsplan Hart van de Stad
• De Eeuwige Jonge Binnenstad
• Masterplan Zuidoever Weerwater
• Ontwikkelingsplan Hortus
• Ontwikkelkader Almere Centrum West
• Ontwikkelkader Randstad
• Projectopdracht en scenariokeuze Oostkavels

Oosterwold ligt deels in Almere en deels in Zeewolde. Het is een landelijk, dun bebouwd alternatief voor de stedelijke ontwikkeling aan de westkant van Almere. Het gebied van circa 4.300 hectare biedt ruimte aan zo'n 15.000 woningen en 20.000 tot 30.000 arbeidsplaatsen in gemengde woon-werkmilieus. Voor de ontwikkeling van Oosterwold stelden de gemeenteraden van Almere en Oosterwold in 2013 een Intergemeentelijke structuurvisie vast.

Oosterwold bestaat uit twee deelgebieden aangeduid met fase 1 en fase 2. Het gebied van fase 1 ligt volledig op het grondgebied van Almere. De ontwikkeling van deze fase is in volle gang. In december 2023 stemde de gemeenteraad in met het raadsvoorstel Verbetervoorstellen deel 1 Oosterwold. Dit leidde tot aanpassingen van de ontwikkel- en uitgiftestrategie. Deze aanpassingen worden verwerkt in een tussentijdse omgevingsplanwijziging, waarover een besluit wordt voorgelegd aan de raad.

Ruimte voor initiatiefnemers blijft het belangrijkste uitgangspunt bij de ontwikkeling van Oosterwold, maar in vergelijking met het verleden zal de gemeente voortaan meer regie pakken.

De tweede fase van Oosterwold ligt deels op Almeers grondgebied, maar voor een groter deel in de gemeente Zeewolde. In 2021 stemde de raad in met het voorstel Evaluatie 1ste fase en voorbereiding 2de fase Oosterwold. In dit deel van de ontwikkeling staat clustering van woningen en het ontstaan van kern- en buurtschappen centraal. Op korte termijn zal Almere over deze ontwikkeling in gesprek gaan met de partners.

Hoewel er aan de randen van de stad nog steeds ruimte is voor woningbouw, heeft Almere ook steeds meer aandacht voor ontwikkelingen in de bestaande stad. De stad heeft daarin een opgave die vergelijkbaar is aan die van andere New Towns in Nederland: de wijken uit de jaren '70 en '80 hebben een verouderde woningvoorraad, een openbare ruimte die niet meer voldoet aan de eisen van deze tijd en bewoners met veranderende behoeften. Het doel is om met sociale en ruimtelijke ingrepen verdere achteruitgang is deze wijken te voorkomen. De wijken moeten juist weer toekomstbestendig worden. Daarbij zijn er drie werkwijzen:

• Schoon, heel en veilig: met dagelijks beheer van de leefomgeving blijft de wijk op orde. Grootschalig onderhoud biedt kansen om tegelijkertijd andere verbeteringen door te voeren en de kwaliteit van de wijk te verhogen;
• Natuurlijke wijkvernieuwing: dit zijn verbeteringen waarvoor geen verandering de stedenbouwkundige structuur nodig is. Gebiedsspecialisten signaleren behoeften en verbinden initiatieven, waarbij bewoners actief worden ondersteund. Soms mondt dit uit in lichte stedelijke vernieuwing;
• Stedelijke vernieuwing: als sociale, fysieke of economische problemen daarom vragen, kunnen grotere en vaak langdurige ingrepen plaatsvinden. Denk hierbij aan woningbouw, aanpassing van de infrastructuur of verduurzamingsmaatregelen. Het vraagt om samenwerking, beleidsafstemming en extra investeringen. De stedelijke vernieuwingsaanpak wordt onder andere toegepast in de centra van Almere Haven en Almere Buiten.